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逆權侵佔 Adverse Possession

 

逆權侵佔是普通法的法律概念,指房地產的非業主不經原業主同意,持續佔用對方土地超過一定的法定時限後,原業主的興訟時限即終止,該佔用者可以成為該土地的合法新業主,不必付出任何代價。

 

收回土地及追討租金的訴訟:

  • 自有關訴訟權在官方方面產生的日期起計滿60年後,官方不得提出收回土地的訴訟;如該
      • 訴訟權最初在某人方面產生,而官方是透過該某人而申索的,則官方亦不得在該訴訟權在該人方面產生的日期起計滿60年後提出收回土地的訴訟。
    • 自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後,他不得提出收回土地的訴訟;
        • 如該訴訟權最初在某人方面產生,而他是透過該某人而申索的,則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產生的日期起計滿12年後提出收回土地的訴訟: 第 347 章 - 《時效條例》 4
        • 但如訴訟權最初在官方方面產生,而提出訴訟的人是透過官方而申索的,則該訴訟可在官方本
        • 可提出訴訟的期間屆滿前的任何時間提出,或可在該訴訟權在並非官方的其他人方面產生的日期起計12年內提出,以首先屆滿的期間為準。
    • (1991年第31號第5條修訂,改例前為20)

     

敵意佔有:

逆權侵佔要符合「敵意佔有」(hostile) 的要素。佔有者不單止要持續並實質佔有有關土地,而且要顯示敵意佔有的意圖,例如加裝門鎖、圍欄、門牌、人為耕作等。如果土地使用者相信原業主容許其合法進入該地(例如租用),佔有意圖便不成立。如果不完全符合「敵意佔有」之條件,例如土地使用者聲稱打算交租但長期無法找到業主交租的情況,便不能以逆權侵佔理由成為該土地的合法業主。

 

善意與惡意:

  • 一些普通法地區不容許惡意佔有人(malice)以逆權侵佔為由成為新業主。所謂「惡意佔有」,是指佔有人應該知道有關土地已被他人敵意佔有(如土地被加上門鎖、圍欄、門牌、或掛上「閒人免進」等),但仍然妄顧事實,或者毀壞、移除這些標記,長期佔有該地。
  • 在這些司法區,並非惡意的敵意佔有人若合符逆權侵佔的要素(例如買錯屋住錯屋的情況),則敵意佔有人仍然可以以此法律成為合法新業主。
  • 一些司法區要求敵意佔有人證明其善意,否則逆權侵佔無效。所謂善意包括:
    • 交土地稅,與作為房地產擁有人要繳納的稅;或
    • 有其他行為顯示,佔有人確實相信有權佔用該地方 (right to claim)

     

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